Canalisation bouchée dans un immeuble parisien

Prenons un appartement loué au deuxième étage d’un immeuble ancien du 11e arrondissement. Un dimanche soir, l’évier de la cuisine se met à refouler une eau grise chaque fois que le voisin du dessus vide le sien.

Le locataire appelle un déboucheur, qui passe un furet dans le siphon sans rien trouver, puis une caméra dans la descente : le bouchon se trouve trois mètres plus bas, dans la colonne en fonte qui dessert tous les étages. La facture s’élève à 380 euros. Le locataire l’envoie à son propriétaire, qui la transmet au syndic, qui répond qu’il n’a rien commandé.

Dans un immeuble parisien en copropriété, trois payeurs sont possibles, et tout dépend de l’endroit où se trouve le bouchon et de ce qui l’a provoqué.

Le bouchon dans le logement : le locataire, sauf vétusté

Le décret du 26 août 1987 range le dégorgement des canalisations d’eau parmi les réparations locatives, avec le remplacement des joints et des colliers. Un siphon obstrué par des graisses de cuisine, une bonde de douche prise dans les cheveux ou des toilettes bouchées par des lingettes relèvent donc du locataire. Il règle l’intervention, et l’entretien régulier qui l’aurait évitée lui revenait aussi.

La loi du 6 juillet 1989 pose toutefois une limite : les réparations locatives ne sont pas à la charge du locataire lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction ou un cas de force majeure.

Dans les immeubles parisiens d’avant-guerre, ce cas se rencontre souvent. Une évacuation en plomb affaissée, une contre-pente sous un plancher, un raccord écrasé lors d’anciens travaux : le bouchon revient tous les trois mois quoi que fasse l’occupant. La réparation incombe alors au propriétaire, qui doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et y faire toutes les réparations autres que locatives.

Les règles de décence vont dans le même sens. Le logement doit comporter des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes qui empêchent le refoulement des odeurs et des effluents, et qui sont munies de siphons. Un évier qui refoule régulièrement met le bailleur en défaut, quelle que soit l’origine du problème.

Le bouchon dans la colonne : la copropriété

La loi du 10 juillet 1965 répute parties communes le gros œuvre et les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations qui s’y rattachent et qui traversent des locaux privatifs.

La colonne de chute qui collecte les eaux de tous les étages en fait partie, même là où elle passe dans la cuisine du deuxième. Le règlement de copropriété peut préciser où s’arrête la partie privative. Le plus souvent, elle s’arrête au raccordement sur la colonne.

Le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes.

Le débouchage d’une colonne commune lui revient donc, tout comme la réparation des dégâts qu’un refoulement a causés dans l’appartement.

Dans le cas du 11e arrondissement, la facture de 380 euros n’incombe ni au locataire ni, au bout du compte, à son propriétaire. Le syndic a pourtant raison sur un point : il n’a pas commandé l’intervention. C’est le rapport du déboucheur qui règle la difficulté.

Un débouchage sans diagnostic laisse chacun libre de contester. Le professionnel qui intervient dans un immeuble collectif devrait toujours localiser l’obstruction et l’écrire sur sa facture : distance depuis le point d’entrée, tronçon concerné, nature du bouchon, état de la canalisation.

Une inspection par caméra, avec quelques images jointes, fait disparaître la plupart des discussions. « Bouchon de graisses dans le siphon de l’évier » désigne le locataire. « Colonne en fonte entartrée, obstruction à trois mètres sous le raccordement » désigne la copropriété. « Évacuation privative en contre-pente » désigne le propriétaire.

L’ordre des appels compte aussi. Le locataire prévient son propriétaire ou le gestionnaire, qui alerte le syndic dès que plusieurs logements sont touchés ou que le bouchon paraît situé hors de l’appartement.

En cas d’urgence, quand l’eau monte, le locataire fait intervenir et garde la facture détaillée. Si l’eau a causé des dégâts, chacun déclare le sinistre à son assureur. Le locataire est tenu d’être assuré pour les risques locatifs.

Quand le litige déborde sur le loyer

Les bouchons à répétition finissent parfois autrement. Le locataire, excédé, annonce qu’il suspend son loyer tant que le problème n’est pas réglé.

Or il ne peut pas se faire justice lui-même : le loyer reste dû aux termes convenus, et c’est au juge de décider d’une éventuelle réduction.

Le propriétaire a deux choses à faire en parallèle. Il doit traiter la cause, en mettant le syndic en demeure si la colonne est en jeu ou en faisant reprendre l’évacuation privative si elle est défectueuse.

Et il doit conserver la preuve de ses démarches, parce qu’un bailleur qui a laissé un évier refouler pendant six mois se présente mal devant un juge.

Si l’impayé s’installe malgré tout, la procédure commence par un commandement de payer. À Paris, le juge des contentieux de la protection siège au tribunal judiciaire, porte de Clichy, sans chambre de proximité.

Les étapes et les interlocuteurs locaux figurent sur la page de Mon Avocat Bailleur sur l’expulsion d’un locataire à Paris.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il déduire la facture du déboucheur de son loyer ?

Non, pas de sa propre initiative. S’il estime que l’intervention revenait au propriétaire ou à la copropriété, il en demande le remboursement par écrit, facture et rapport à l’appui. À défaut d’accord, c’est le juge qui tranche.

Qui paie lorsque personne ne sait où se trouvait le bouchon ?

Sans localisation, le dégorgement est traité comme une réparation locative, donc à la charge du locataire. C’est pourquoi une facture qui se borne à la mention « débouchage » dessert celui qui l’a réglée. Si le problème revient, une inspection par caméra permet d’en établir la cause.

Le syndic peut-il refuser de rembourser une intervention qu’il n’a pas commandée ?

Il peut en discuter le montant. Le principe est plus difficile à contester lorsque le rapport établit que l’obstruction se situait dans une partie commune. Le copropriétaire bailleur adresse la demande au syndic avec les justificatifs et, si nécessaire, demande que la question soit portée devant l’assemblée.

Un curage régulier des colonnes est-il obligatoire ?

Le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée peut le prévoir. Il relève de la bonne conservation de l’immeuble, dont le syndicat a la charge. Dans un immeuble ancien dont les colonnes sont en fonte, un curage périodique voté en assemblée coûte moins cher que des interventions d’urgence répétées.

Que faire si le voisin du dessus est à l’origine du bouchon ?

S’il est établi qu’un occupant a obstrué la colonne par un usage anormal, le syndicat conserve la charge de l’intervention sur la partie commune, mais dispose d’un recours contre le responsable. La loi réserve expressément ces actions.